Intervista finanziamento

Me lo posso permettere?

Questo è probabilmente ciò che la maggior parte delle persone si chiede quando comincia a pensare a una casa propria. L'esperto di finanziamento Martin Loosli sa che i pensieri sono gli stessi, sia che si tratti di una nuova costruzione, che di un immobile esistente. Il finanziamento è un tema di discussione anche in caso di ammodernamento. Martin Loosli è responsabile della gestione delle transazioni monetarie e del bilancio presso la Zürcher Kantonalbank e in un’intervista ci rivela a cosa fare attenzione quando si finanzia la propria casa e quali sono le insidie. 

<?php echo $altTxt; ?>

Martin Loosli lavora presso la Zürcher Kantonalbank da oltre 20 anni e dal 2008 è responsabile della gestione delle transazioni monetarie e del bilancio.

Signor Loosli, ammettiamo che io voglia costruire una casa. Come posso affrontare il finanziamento? Cosa devo fare come prima cosa?

Consigliamo ai futuri proprietari di immobili di fissare un appuntamento con la propria banca prima ancora di iniziare a cercare una casa o addirittura di visitarla. All’inizio è importante chiarire le esigenze e i desideri: vuole una casa o un appartamento? Meglio in città o in campagna? Preferisce una costruzione nuova o un edifico esistente? È inoltre necessario chiarire quanto può costare la casa o quale sia il margine di manovra finanziario di cui dispongono i futuri proprietari per l'acquisto della propria casa.

Di cosa tratta il colloquio iniziale?

Durante la prima consulenza chiariamo con i clienti le esigenze della futura casa propria elencate prima. Inoltre sono affrontati i temi della sostenibilità e dell'efficienza energetica. Alla luce delle attuali discussioni sull'uso sostenibile delle risorse, questo argomento acquisirà sempre più importanza e può anche avere un influsso sullo sviluppo del valore dell'immobile.

Discutiamo poi delle opzioni finanziarie dei clienti per l'acquisto di un’abitazione e mostriamo loro le conseguenze finanziarie sul lungo termine di questa operazione. I clienti dovrebbero potersi sentire sicuri e felici nella propria abitazione. Ciò include anche la conoscenza degli obblighi cui si va incontro acquistando una casa propria.

Quali sono i requisiti necessari per il finanziamento?

Il prezzo d'acquisto massimo di una casa monofamiliare o di un appartamento in proprietà per piani dipende dal capitale proprio e dal reddito disponibile.

Per quanto riguarda il capitale proprio, la formula di finanziamento è 80-20, il che significa che l'80% del prezzo d'acquisto può essere preso in prestito dalla banca sotto forma di ipoteca. Nel caso di un'abitazione ad uso proprio almeno il 20% del prezzo d'acquisto deve invece essere finanziato con fondi propri.

Per quanto riguarda il reddito, analizziamo se i clienti possono permettersi l'immobile sul lungo termine alla luce di tutti i costi sostenuti. Le spese totali per l’abitazione non dovrebbero superare un terzo del reddito. Nel caso di un'abitazione propria, queste spese sono calcolate sulla base degli interessi ipotecari, dell’ammortamento e dei costi accessori e di manutenzione.

Per il calcolo del tasso d'interesse ipotecario non viene preso in considerazione il tasso d'interesse effettivo, bensì un valore di calcolo del 5%, in modo da garantire la sostenibilità del finanziamento anche in caso di un futuro aumento dei tassi d'interesse. Le rate di ammortamento devono essere definite in modo tale che in 15 anni un'ipoteca sia di principio ridotta a due terzi del prezzo di acquisto. Nel calcolo i costi accessori e di manutenzione sono fissati pari a 1% del prezzo d'acquisto.

Poiché ogni nuovo proprietario porta con sé delle premesse diverse, forniamo consulenza ed esaminiamo la situazione individuale di ogni cliente.

Che cosa succede dopo?

Una volta trovata la casa dei propri sogni, è importante dare una base solida al progetto. Supportiamo i nostri clienti nella valutazione del prezzo di acquisto della proprietà, della documentazione di vendita e di altri documenti. Ad esempio, è importante assicurarsi che al momento dell'acquisto di una proprietà per piani, il fondo di rinnovamento (che è costituito dai mezzi finanziari pagati e risparmiati dai condomini per futuri lavori di ristrutturazione su parti dell'immobile ad uso comune, come l'involucro dell'edificio, la scala e l’entrata, le vie d'accesso, ecc.) sia sufficiente.

In una fase successiva, collaboriamo con i nostri clienti per trovare l'opzione di finanziamento ottimale e rispondere alla domanda su quanto e quali fondi propri dovrebbero essere utilizzati al meglio per l'acquisto di una casa. Per farlo illustriamo le opportunità e i rischi delle diverse opzioni, compresi gli effetti fiscali, la protezione dai rischi (ad es. in caso di decesso) e le conseguenze per la situazione previdenziale.

Dopo un esame positivo dell'opzione di finanziamento desiderata, non vi sono più ostacoli all'acquisto di un'abitazione.

Se la nuova casa è un edificio energeticamente efficiente (ad es. una casa Minergie), la Zürcher Kantonalbank si assume i costi della certificazione e con il suo “ZKB Umweltdarlehen (credito ambientale)” concede uno sconto sugli interessi fino allo 0,8%. 

Definizioni

Credito: termine generico per denaro dato in prestito.

Ipoteca: credito vincolato a titolo di garanzia a un terreno o a un immobile.

Finanziamento di costruzione: una particolare tipologia di credito utilizzato principalmente per il finanziamento di una nuova costruzione o di ristrutturazioni di una certa portata con il versamento scaglionato dell’ipoteca.

Credito di costruzione: credito utilizzato in genere per il finanziamento di progetti di costruzione di grandi dimensioni.


Che ruolo gioca la dimensione dell'oggetto?

La dimensione di un'abitazione può essere un criterio importante nella valutazione di un immobile. Gli immobili molto grandi (ad es. oggetti di lusso) o molto piccoli tendono ad attrarre un gruppo limitato di acquirenti. Ciò può rendere difficile la vendita e avere un effetto negativo sul valore in caso di rivendita. Così, la nostra stima può essere inferiore a quella del venditore o di un architetto ed è necessario più capitale proprio per l'acquisto. 

Quali sono le insidie del finanziamento? A cosa dovrebbero prestare attenzione i futuri proprietari di un immobile?

Può succedere che con un immobile di sia un vero e proprio colpo di fulmine. In questo caso è importante non lasciarsi trascinare in un acquisto spontaneo a un prezzo forse eccessivo. L'acquisto di una casa è un investimento molto elevato e a lungo termine: ecco perché il coinvolgimento di un partner finanziario professionale e affidabile, con molti anni di esperienza, è estremamente prezioso.

Su www.zkb.ch/rund-ums-eigenheim troverete ulteriori suggerimenti e trucchi per realizzare il sogno di una casa propria. 

Quali altri «dos and don’ts» ci sono?

Consigliamo ai nostri clienti di non lasciarsi abbagliare dai tassi di interesse ipotecari attualmente molto favorevoli. I costi degli alloggi bassi che ne risultano creano un margine di manovra finanziario che consigliamo di utilizzare anche per l'ammortamento anticipato dell'ipoteca. In questo modo un futuro aumento dei tassi d'interesse non carica eccessivamente il bilancio familiare.

A causa dei bassi tassi d'interesse, molti clienti sono interessati a ipoteche a lungo termine con l'intenzione di beneficiare di tassi d'interesse favorevoli a lungo termine. Tuttavia, il rischio è che un'ipoteca a lungo termine limiti il margine di manovra in caso di vendita dell'immobile. L'acquirente deve così riscattare l'ipoteca in corso oppure possono esservi costi elevati per il rimborso anticipato dell'ipoteca. Le scadenze superiori a 10 anni dovrebbero pertanto essere esaminate con la massima attenzione.

Anche se attualmente è allettante e poco costoso finanziare la propria casa, ad esempio con un’ipoteca fissa di dieci anni, vi consigliamo di scaglionare il finanziamento. Così facendo il cliente non deve rinnovare l’intera ipoteca a un dato momento, ma può estendere il rifinanziamento su più scadenze e quindi anche a tassi d'interesse diversi. In questo modo è possibile ridurre il rischio di un brusco e improvviso aumento dei tassi d'interesse.

Possedere una propria casa solleva altre domande, come ad esempio: Come posso proteggere in modo ottimale dai rischi me, la mia famiglia e la nuova casa? Come integrare i costi della nuova abitazione e quelli di rinnovamento e di manutenzione nella dichiarazione delle imposte e come posso ottimizzare la dichiarazione? Noi consigliamo di riflettere anche su questi quesiti con l’aiuto di un partner esperto. Siamo lieti di consigliare i nostri clienti in modo competente su tutti i temi, come le tasse, le rendite e le successioni.