Entretien sur le financement

Puis-je me le permettre ? 

La plupart de gens se pose cette question lorsqu’ils envisagent de devenir propriétaire de leur logement. Martin Loosli, expert financier de la Banque cantonale de Zurich, sait qu’il y a peu de différences entre construire une nouvelle habitation et acheter une propriété existante. Le financement est également un enjeu lorsqu'il s'agit de rénover. Lors de l’entretien, le responsable de la gestion des produits de la Banque cantonale de Zurich révèle ce qu'il faut prendre en compte lors du financement de votre propre logement et où se cachent les pièges.

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Martin Loosli travaille à la Banque cantonale de Zurich depuis plus de 20 ans et il est responsable de la gestion de produits et flux monétaires depuis 2008.

M. Loosli, admettons que je veux construire une maison. Comment dois-je m’y prendre pour le financement ? Que dois-je faire en premier ?

Nous recommandons aux éventuels propriétaires d'organiser d'abord une rencontre avec leur banque - avant même de commencer à chercher des biens et de les visiter. Il est important de définir les exigences et les souhaits dès le départ : que ce soit une maison, un appartement, en ville ou à la campagne, souhaitez-vous construire ou acheter une propriété existante ? De plus, il faut préciser le coût du futur logement et la marge de
manœuvre financière dont disposent les futurs propriétaires pour l'achat de leur logement

Quel est le sujet lors de la première entrevue ? 

Lors du premier entretien, nous clarifions avec le client les besoins et les exigences susmentionnés pour l’acquisition d’un futur logement. Nous abordons également les questions de durabilité et d'efficacité énergétique. Au vu des discussions actuelles concernant l'utilisation durable des ressources, ce sujet gagnera en importance à l'avenir et pourrait également avoir une incidence sur l’évolution de la valeur de la propriété.

Nous discutons également des possibilités de financement dont disposent les clients pour l'achat d'un logement et nous leur montrons les implications financières à long terme. Les clients devraient pouvoir jouir de leur propriété en toute sécurité. Cela comprend également la connaissance de vos obligations lorsque vous achetez votre propre logement.

Quelles conditions dois-je remplir pour obtenir un financement ?

Le prix d'achat maximal d'une maison familiale ou d'un appartement en PPE dépend des fonds propres et du revenu disponible.

En ce qui concerne les fonds propres, la règle de financement est de 80/20. Ceci signifie que 80% du prix d'achat peut être emprunté à la banque sous la forme d'une hypothèque. En revanche, au moins 20% du prix d'achat doit être financé par des fonds propres, dans le cas d'un logement occupé par le propriétaire.

En ce qui concerne les revenus, nous analysons si les clients peuvent s'offrir le bien à long terme, compte tenu de tous les coûts encourus. Les coûts liés au logement ne doivent pas dépasser un tiers du revenu. Dans le cas d'une maison, les frais peuvent être calculés sur la base des intérêts hypothécaires, des amortissements à effectuer et des frais d'entretien.

Pour le calcul de la charge hypothécaire, le taux d'intérêt effectif n'est pas pris en compte.  Un taux d’intérêt théorique de 5% est appliqué, de sorte que la capacité de remboursement soit garantie en cas de hausse de taux. L'amortissement doit être fixé de sorte que l’hypothèque soit réduite aux 2/3 du prix d'achat dans les 15 ans. Les coûts d'entretien et de maintenance sont calculés à 1 % du prix d'achat.

Comme chaque nouveau propriétaire a ses propres particularités, nous conseillons et examinons la situation de chaque client individuellement.

Et après, que se passe-t-il ? 

Une fois que la propriété désirée a été trouvée, il est important de donner à ce rêve une base solide. Nous aidons nos clients à évaluer le prix d'achat de la propriété, à examiner la documentation liée à la vente et à au bien en question. Par exemple, il est important de s'assurer que lors de l'achat d'un appartement en PPE, le fonds de rénovation (fonds économisés par l’ensemble des propriétaires pour les travaux de rénovation des parties communes de l’immeuble, comme l'enveloppe du bâtiment, la cage d’escalier, les chemins d'accès, etc.) soit suffisamment important.

Dans un second temps, nous travaillons avec nos clients pour trouver l'option de financement optimale et répondre à la question de savoir combien et quels fonds propres devraient être utilisés pour l'achat d'un logement. Nous montrons les avantages et les risques des différentes options, y compris les implications fiscales, la protection contre les risques (p. ex. en cas de décès) et les conséquences liées à la prévoyance.

Après une analyse positive de l'option de financement désirée, plus rien ne s'oppose à l'achat de la propriété.

Si la nouvelle maison est un bâtiment économe en énergie (p. ex. une maison labellisée Minergie), la Banque cantonale de Zurich prend en charge les frais liés à la certification et accorde le « prêt environnement ZKB » avec une réduction du taux d’intérêt allant jusqu'à 0,8%.

Glossaire

Crédit : Terme générique pour l'argent emprunté.  

Prêt hypothécaire : Prêt garanti par un terrain ou un bien immobilier à titre de garantie.

Financement de la construction : Une sorte de prêt spécial qui est principalement utilisé pour financer de nouveaux bâtiments ou des rénovations importantes avec un remboursement échelonné de l'hypothèque.

Prêt à la construction : Utilisé principalement pour le financement de projets de construction de plus grande envergure.


Quel rôle  joue la taille du bien ?
 

La taille du logement peut être un critère important dans l'évaluation d'une propriété. Les propriétés de très grande taille (p. ex. les propriétés de luxe) ou de très petite taille ont tendance à attirer un groupe limité d'acheteurs. Cela peut rendre la vente difficile et avoir un effet négatif sur la valeur de revente. De ce fait, notre estimation peut être inférieure à celle du vendeur ou d'un architecte et plus de fonds propres seront nécessaires pour l'achat

Quels sont les pièges du financement ? À quoi les futurs propriétaires doivent-ils prêter attention ? 

Il peut arriver que vous tombiez amoureux d'un bien. Il est important de ne pas être tenté de faire un achat spontané à un prix éventuellement excessif. L'achat d'une maison représente un investissement très élevé et à long terme. C'est pourquoi l'engagement d'un partenaire financier professionnel et digne de confiance avec de nombreuses années d'expérience est extrêmement précieux.  

Vous trouverez d'autres conseils et astuces pour l’achat de votre logement sur www.zkb.com (en anglais et allemand uniquement).  

Quels sont les autres choses à faire et à ne pas faire ? 

Nous conseillons à nos clients de ne pas être aveuglés par les taux d'intérêt hypothécaires actuellement très favorables. Les coûts de logement historiquement bas qui en résultent créent une marge de manœuvre financière que nous recommandons d’utiliser pour l'amortissement anticipé de l'hypothèque. Ainsi, une hausse future des taux d'intérêt pèsera moins lourd sur le budget des ménages.  

En raison des taux d'intérêt bas, de nombreux clients sont également intéressés par les prêts hypothécaires à long terme dans le but de bénéficier de taux d'intérêt attrayants à long terme. Toutefois, le risque est qu'une hypothèque à long terme limite la marge de manœuvre en cas de vente de la propriété. Soit le nouvel acheteur doit reprendre l'hypothèque actuelle, soit il peut y avoir des coûts élevés pour le remboursement anticipé de l'hypothèque. La décision d‘opter pour des échéances supérieures à 10 ans devraient donc être mûrement réfléchie.

Même si, actuellement, il est tentant et plus simple de financer votre logement, par exemple, avec une hypothèque fixe sur dix ans, nous recommandons à nos clients de répartir le financement sur plusieurs tranches. Cela signifie que le client n'a pas à renégocier l'ensemble de l'hypothèque d’un seul coup, mais peut prolonger le refinancement sur plusieurs échéances et donc aussi à des taux d'intérêt différents. Le risque d'une hausse brutale et soudaine des taux d'intérêt peut ainsi être réduit.

S'installer chez soi soulève d'autres questions telles que : Comment se protéger au mieux et protéger sa famille et sa nouvelle maison, contre les risques ? Comment inclure les frais de construction, de rénovation ou d'entretien dans sa déclaration d'impôts et qu’est-ce qui peut y être optimisé ? Nous vous recommandons de chercher des réponses à ces questions auprès d’un partenaire expérimenté. Nous apportons volontiers à nos clients un conseil professionnel sur des sujets tels que les impôts, les pensions et la succession.