Interview Finanzierung

Kann ich mir das leisten?

Das fragen sich vermutlich die meisten, wenn sie mit dem Gedanken an ein Eigenheim spielen. Ob Neubau oder Kauf eines bestehenden Objektes, macht dabei kaum einen Unterschied, weiss Finanzierungsexperte Martin Loosli von der Zürcher Kantonalbank. Auch beim Modernisieren ist die Finanzierung ein Thema. Im Interview verrät der Leiter Produktmanagement Bilanz- und Geldverkehrsgeschäft bei der Zürcher Kantonalbank, auf was bei einer Eigenheim-Finanzierung zu achten ist und wo die Fallstricke liegen. 

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Seit mehr als 20 Jahren arbeitet Martin Loosli bei der Zürcher Kantonalbank, seit 2008 als Leiter Produktmanagement Bilanz- und Geldverkehrsgeschäft. 

Herr Loosli, nehmen wir an, ich möchte ein Haus bauen. Wie gehe ich die Finanzierung an? Was muss ich zuerst tun?

Wir empfehlen den angehenden Eigenheimbesitzern, als erstes ein Gespräch mit ihrer Bank zu vereinbaren – und zwar noch bevor sie sich auf die Suche nach Objekten machen oder gar solche besichtigen. Wichtig zu Beginn ist, die Ansprüche und Wünsche zu klären: Soll es ein Haus sein, eine Wohnung, in der Stadt oder auf dem Land, möchten Sie einen Neubau oder eine bestehende Immobilie? Zudem gilt es zu klären, wieviel das zukünftige Eigenheim kosten darf resp. welchen finanziellen Spielraum die angehenden Besitzer für den Kauf Ihres Eigenheimes haben. 

Worum geht es im Erstgespräch?

Beim Erstgespräch klären wir zusammen mit den Kunden die eben erwähnten Bedürfnisse und Ansprüche an ein zukünftiges Eigenheim. Dabei sprechen wir auch das Thema Nachhaltigkeit und Energieeffizienz an. Angesichts der aktuellen Diskussionen rund um den nachhaltigen Einsatz der Ressourcen wird dieses Thema zukünftig an Bedeutung gewinnen und kann auch einen Einfluss auf die Wertentwicklung der Immobilie haben.

Weiter besprechen wir die finanziellen Möglichkeiten der Kunden für den Erwerb eines Eigenheims und zeigen ihnen die langfristigen finanziellen Auswirkungen eines Eigenheimkaufs auf. Die Kunden sollen Sicherheit und Freude am Eigenheim haben können. Dazu gehört auch zu wissen, welche Verpflichtungen man mit dem Kauf eines Eigenheims eingeht.

Welche Voraussetzungen brauche ich für eine Finanzierung?

Wie hoch der Kaufpreis für das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung maximal sein darf, hängt vom vorhandenen Eigenkapital und Einkommen ab.

Bezüglich Eigenkapital lautet die Finanzierungsformel 80 zu 20. Das heisst, dass 80 Prozent des Kaufpreises von der Bank in Form einer Hypothek geliehen werden können. Dagegen sind bei selbstbewohntem Wohneigentum mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln zu finanzieren.

Bezüglich Einkommen analysieren wir, ob sich die Kunden die Liegenschaft mit Blick auf alle anfallenden Kosten langfristig leisten können. Die gesamten Wohnkosten sollten nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen. Bei einem Eigenheim lassen sich die Wohnkosten aus dem Hypothekarzins, den zu leistenden Amortisationen sowie den Neben- und Unterhaltskosten berechnen.

Für die Berechnung des Hypothekarzinses wird nicht der effektive Zinssatz sondern ein kalkulatorischer Wert von 5 Prozent berücksichtigt, damit die Tragbarkeit auch bei einem künftigen Zinsanstieg gewährleistet ist. Die Amortisationszahlungen müssen so festgelegt sein, dass eine Hypothek grundsätzlich innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Kaufpreises reduziert wird. Die Neben- und Unterhaltskosten werden mit 1 Prozent des Kaufpreises einkalkuliert.

Da jeder neue Eigenheimbesitzer eigene Voraussetzungen mitbringt, beraten und prüfen wir die Situation jedes Kunden individuell. 

Wie geht es dann weiter?

Wenn die passende Wunschimmobilie gefunden ist, gilt es den Traum auf eine solide Basis zu stellen. Dazu unterstützen wir die Kunden bei der Beurteilung des Kaufpreises der Liegenschaft, der Verkaufsdokumentation sowie der weiteren Objektunterlagen. So ist zum Beispiel wichtig, dass beim Kauf einer Eigentumswohnung sichergestellt ist, dass der Erneuerungsfonds (durch die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft angesparte Mittel für künftige Renovationsarbeiten an gemeinsam genutzten Teilen der Liegenschaft wie z.B. Gebäudehülle, Treppenhaus, Zugangswege usw.) ausreichend geäufnet ist.

In einem nächsten Schritt suchen wir gemeinsam mit den Kunden die optimale Finanzierungsvariante und beantworten dabei die Frage, wieviel und welche Eigenmittel für den Eigenheimkauf am besten eingesetzt werden sollen. Dabei zeigen wir die Chancen und Risiken der verschiedenen Varianten auf – inkl. der steuerlichen Auswirkungen, der Risikoabsicherung (z.B. im Todesfall) und der Konsequenzen auf die Vorsorgesituation.

Nach positiver Prüfung der gewünschten Finanzierungsvariante steht dem Eigenheimkauf nichts mehr im Weg.

Handelt es sich beim neuen Eigenheim um ein nachweislich energieeffizientes Gebäude (z.B. ein Minergiehaus) übernimmt die Zürcher Kantonalbank die Zertifikatskosten und gewährt mit dem ZKB Umweltdarlehen einen Zinsabschlag von bis zu 0.8 Prozent. 

Begriffserklärung

Kredit: Oberbegriff für geliehenes Geld.

Hypotheken: Ein mit einem Grundstück/einer Immobilie als Sicherheit besicherter Kredit. 

Baufinanzierung: Spezielle Kreditart, die vorwiegend zur Finanzierung von Neu- oder umfassenden Umbauten mit einer gestaffelten Hypothekarauszahlung angewendet wird

Baukredit: Anwendung vorwiegend für Bauprojekt-Finanzierung von grösseren Projekten.


Welche Rolle spielt die Grösse des Objektes?

Die Grösse eines Eigenheimes kann ein wichtiges Kriterium bei der Bewertung einer Liegenschaft sein. So sprechen ausserordentlich grosse (z.B. Luxusobjekte) oder auch sehr kleine Liegenschaften eher einen eingeschränkten Käuferkreis an. Das kann die Verkäuflichkeit erschweren und sich negativ auf einen allfälligen Wiederverkaufswert auswirken. So kann unsere Schätzung tiefer ausfallen als jene des Verkäufers oder eines Architekten und es wird mehr Eigenkapital für den Kauf benötigt.  

Wo liegen die Fallstricke bei einer Finanzierung? Worauf sollten die künftigen Eigenheimbesitzer achten?

Es kann passieren, dass man sich Hals über Kopf in ein Objekt verliebt. Hier ist es wichtig, sich nicht zu einem Spontankauf zu einem allenfalls überhöhten Preis verleiten zu lassen. Ein Eigenheimkauf bedeutet eine sehr hohe und langfristige Investition. Deshalb ist der Beizug eines professionellen und vertrauensvollen Finanzierungspartners mit langjähriger Erfahrung äusserst wertvoll.

Auf www.zkb.ch/rund-ums-eigenheim finden Sie weitere Tipps und Tricks für den Weg zum Eigenheim. 

Welche «dos und don’ts» gibt es noch?

Wir raten unseren Kunden, sich nicht von den aktuell sehr günstigen Hypothekarzinsen blenden zu lassen. Die dadurch historisch tiefen Wohnkosten schaffen finanziellen Spielraum und wir empfehlen, diesen auch für die frühzeitige Amortisation der Hypothek einzusetzen. So belastet ein zukünftiger Zinsanstieg das Haushaltsbudget weniger.

Ebenfalls interessieren sich viele Kunden aufgrund des tiefen Zinsniveaus für langjährige Hypotheken mit der Absicht, langfristig vom attraktiven Zinsniveau profitieren zu können. Das Risiko ist jedoch, dass eine langjährige Hypothek den Handlungsspielraum bei einem Verkauf der Liegenschaft einschränkt. Denn entweder muss die laufende Hypothek vom Käufer übernommen werden oder es fallen möglicherweise hohe Kosten für eine vorzeitige Rückzahlung der Hypothek an. Laufzeiten über 10 Jahre sollten deshalb sehr gut überlegt sein.

Auch wenn es aktuell verlockend günstig und unkompliziert ist, sein Eigenheim z.B. mit nur einer zehnjährigen Festhypothek zu finanzieren, empfehlen wir unseren Kunden die Finanzierung auf verschiedenen Tranchen zu verteilen. Dadurch muss der Kunde nicht die gesamte Hypothek zu einem Zeitpunkt neu refinanzieren, sondern kann die Refinanzierung über mehrere Zeitpunkte und somit auch in unterschiedlichen Zinsniveaus verlängern. Das Risiko einer einschneidenden und plötzlichen Zinserhöhung kann so reduziert werden.

Mit dem Einzug in die eigenen vier Wände kommen zusätzliche Fragen auf wie: Wie können sie sich selbst, die Familie und das neue Zuhause optimal gegen Risiken absichern? Wie muss ich das neue Eigenheim und Renovations- oder Unterhaltskosten in der Steuererklärung abbilden und was kann ich hier optimieren? Wir empfehlen auch hier, die Antworten auf diese und weitere Fragen zusammen mit einem versierten Partner zu beantworten. Gerne beraten wir unsere Kunden kompetent in sämtlichen Themen wie Steuern, Vorsorge und Nachfolge.